Får BRF:en säga nej till Airbnb-uthyrning? Det här gäller 2026

URL: https://www.livaroab.se/blogg/brf-neka-airbnb-uthyrning-2026
Publicerad: 2026-08-26
Kategori: guide
Sammanfattning: Styrelsen kan neka hotelliknande korttidsuthyrning helt, men inte allt. Så skiljer sig Airbnb från vanlig andrahandsuthyrning, och så ansöker du rätt.
Meta: Styrelsen kan neka Airbnb helt om det liknar hotellverksamhet. Vad BRF:en får och inte får neka, risker vid olovlig uthyrning och hur du skriver ansökan.

Du äger din bostadsrätt, men inte på samma sätt som en villa. Rätten att bo där vilar på medlemskapet i föreningen, och därför har styrelsen ett ord med i laget när du vill hyra ut. Airbnb-frågan är dessutom knepigare än vanlig andrahandsuthyrning: här handlar det inte bara om vilka skäl du har, utan om vad lägenheten över huvud taget får användas till. Den här guiden går igenom vad styrelsen får neka, vad den inte får neka, vad som händer om du hyr ut utan lov och hur du skriver en ansökan som styrelsen faktiskt kan säga ja till.

Vad säger lagen om att hyra ut en bostadsrätt?

Grundregeln står i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen: du får upplåta din lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Självständigt brukande betyder att gästen använder hela hemmet på egen hand, utan att du bor kvar. Tidsaspekten spelar ingen roll; en helg räknas lika väl som ett år. Hyr du däremot ut ett rum medan du själv bor kvar är det inneboende, inte andrahandsupplåtelse, och då krävs inget samtycke. Lagtexten finns hos riksdagen. Många föreningar har egna stadgeregler om hur ansökan ska gå till, men stadgarna kan aldrig ta bort lagens grundkrav eller din rätt att få ett nej prövat.

Kan hyresnämnden ge tillstånd om styrelsen säger nej?

Ja, vid vanlig andrahandsuthyrning. Säger styrelsen nej kan du vända dig till hyresnämnden, som ska lämna tillstånd om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra. Skäl som brukar godtas är arbete eller studier på annan ort, provboende med en partner, uthyrning till närstående, en lägenhet köpt inför pensionering eller ett hem som är svårsålt i väntan på bättre marknad. Att du helt enkelt vill tjäna pengar på uthyrningen räcker däremot inte som skäl. Sveriges Domstolar beskriver prövningen på domstol.se. Tillstånd brukar begränsas i tid; för en svårsåld lägenhet handlar det normalt om högst ett år. Ordningen är viktig: hyresnämnden prövar först när styrelsen redan har sagt nej.

Varför bedöms Airbnb-uthyrning hårdare än vanlig andrahandsuthyrning?

Hela systemet med skäl och hyresnämndsprövning är byggt för en situation: en person eller familj som bor i lägenheten en sammanhängande period. Upprepad korttidsuthyrning med roterande gäster är något annat. I praxis har sådan verksamhet bedömts som hotellverksamhet, en kommersiell användning som strider mot lägenhetens ändamål att vara en bostad. Då är det inte längre en fråga om vilka skäl du har: verksamheten som sådan kan styrelsen neka helt, och det är inte något hyresnämnden kan ge tillstånd till. Bland andra HSB beskriver rättsläget så. Någon exakt gräns finns inte i lagtext, men mönstret i avgörandena är tydligt: många korta vistelser, annonsering mot allmänheten och löpande gästbyten talar för hotellverksamhet, medan en enstaka uthyrning över en sommarmånad ser ut som vanlig andrahandsuthyrning.

Vad får styrelsen neka, och vad får den inte?

Så här ser styrelsens spelrum ut, sammanfattat:

Styrelsen får neka upprepad, hotelliknande korttidsuthyrning helt och hållet. Här finns ingen omväg via hyresnämnden.
Styrelsen får neka en vanlig andrahandsuthyrning, men då kan du få nejet prövat i hyresnämnden, och har du skäl ska tillstånd lämnas.
Styrelsen får inte hindra dig från att ha inneboende, så länge du själv bor kvar och gästen inte brukar hemmet självständigt.
Styrelsen kan säga ja på villkor, till exempel en begränsad period eller ett tak för antalet uthyrningar per år.

Det sista är värt att ta fasta på. Ett villkorat ja är ofta den realistiska vägen till korttidsuthyrning i bostadsrätt: en avgränsad uthyrning som styrelsen kan överblicka är något helt annat än en annons som ligger uppe året runt.

Vad händer om du hyr ut utan lov?

Konsekvenserna följer en trappa. Först kommer normalt en rättelseanmaning: föreningen uppmanar dig skriftligen att upphöra med den olovliga uthyrningen. Rättar du dig utan dröjsmål stannar det i regel där. Fortsätter du är olovlig andrahandsupplåtelse en förverkandegrund enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen: nyttjanderätten kan sägas upp, och i förlängningen tvingas du flytta och sälja. Förverkande är en drastisk åtgärd, men praxis finns där upprepad korttidsuthyrning utan lov har lett just dit. Räkna inte med att flyga under radarn: grannar lägger märke till roterande gäster med resväskor och portkoder som byter ägare, och annonserna är offentliga. Ta därför alltid vägen via styrelsen först. Ett nej går att hantera och ompröva; ett förverkande gör det inte.

Vad ändras med nya privatuthyrningslagen 2026?

Den 1 juli 2026 trädde privatuthyrningslagen (2026:772) i kraft och ersatte den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad. Den gäller när du hyr ut för annat än fritidsändamål, alltså till någon som ska bo i hemmet, inte semestra i det. Turist- och helguthyrning ligger därmed utanför lagen; där styr i stället avtalet mellan dig och gästen. För bostadsrättshavare kom samtidigt en lättnad i bostadsrättslagen: när hyresnämnden prövar en ny ansökan ska tidigare uthyrningar bara räknas emot dig om de har skett i betydande omfattning. Ett par äldre uthyrningsperioder ska alltså inte i sig fälla en ny ansökan med nya skäl. Sveriges Domstolar sammanfattar nyheterna här.

Hur skriver du en ansökan som styrelsen kan säga ja till?

Styrelser säger oftare ja till det som är avgränsat och kontrollerbart än till ett öppet "jag tänker lägga upp lägenheten på Airbnb". Bygg ansökan kring fem punkter:

Period och omfattning: exakta datum eller ett tydligt tak, till exempel högst tre uthyrningar om minst en vecka vardera under juni-augusti.
Ditt skäl: varför du är borta (arbete, resa, provboende) och varför uthyrningen är tillfällig.
Vilka som kommer: att varje gäst är ID-verifierad och känd till namn innan nycklarna lämnas över.
Avtal och ansvar: att varje uthyrning har ett skriftligt, signerat hyresavtal och att du kvarstår som ansvarig mot föreningen för hemmet och gästernas beteende.
Praktiskt: hur du nås under perioden, information till närmaste grannar och en hemförsäkring som täcker uthyrning.

Bor du i Stockholm finns fler saker att stämma av innan du ansöker; se vår [genomgång för Stockholm](/blogg/tillstand-for-uthyrning-i-stockholm-vad-du-behover-stamma-av).

Hur hjälper Livaro dig i dialogen med styrelsen?

Det mesta en styrelse oroar sig för handlar om kontroll: vilka som kommer, vad som gäller om något går snett och om det finns papper på allt. Hyr du ut via [Livaro](/vardar) får du de punkterna dokumenterade automatiskt. Både du och gästen ID-verifieras via Stripe Identity, ett juristframtaget hyresavtal e-signeras automatiskt vid varje bokning, och hyran hålls hos Stripe och släpps först 24 timmar efter incheckning; uppstår en tvist fryses pengarna tills den är löst. Det ger dig konkreta åtaganden att skriva in i ansökan i stället för lösa löften. Kostnaden är 10 % i värdavgift, 7,5 % vid uthyrningar på 30 dagar eller mer, och 0 % i avgift för gästen, vilket också gör det lättare att hålla ett rimligt pris.

Hur beskattas uthyrningen?

Kort version: du får ett schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och år, och för en bostadsrätt får du dessutom dra av avgiften till föreningen för den uthyrda perioden. Överskottet beskattas som kapitalinkomst med 30 %. För den som hyr ut några veckor om året betyder det ofta låg eller ingen skatt, men gör kalkylen innan du sätter pris, särskilt om du hyr ut längre perioder eller har hög månadsavgift. Hela regelverket, med räkneexempel, kommunala regler och allt annat du behöver ha koll på som värd, går vi igenom i [den stora guiden till korttidsuthyrning i Sverige 2026](/blogg/korttidsuthyrning-regler-sverige-2026).

Det viktigaste att ta med sig: styrelsen kan stoppa hotelliknande korttidsuthyrning helt, men en avgränsad, väl dokumenterad uthyrning med tydligt skäl har goda chanser att gå igenom. Börja med ansökan, inte med annonsen.

Detta är allmän information, inte juridisk rådgivning. Enskilda fall kan skilja sig; kontakta hyresnämnden, en jurist eller din förening om du är osäker på vad som gäller för just dig.

Källa: Livaro, https://www.livaroab.se

Kanonisk URL: https://www.livaroab.se/blogg/brf-neka-airbnb-uthyrning-2026

Till startsidan · llms.txt